8月底的房地产市场
，属实热烈
，政策大招一个接着一个。

首先是“认房不认贷”。

8月25日
，住建部等三部委结合发文推动“认房不认贷”落地。没过几天
，丽江、昭通、成都、武汉等多个城市就纷纷响应
，颁发施杏装认房不认贷」佝策。

其次是下调存量房贷利率和首付比例。

8月31日
，中国人民银杏注国度金融监督治理总局结合发文
，疏导降低存量首套住房贷款利率
，以及下调首付比例下限。

一系列利好政策出台
，让明源君的伴侣圈再次复原了昔日的喧闹。

有人说楼市终于迎来沉磅利好
，房企的苦日子熬到头了。

也有人说好多城市首套首付早就两成了
，存量房贷利率下调又锁定于首套
，且以采办昔时最低利率为限。所以政策宽松度不及预期
，市场起效也难。

当然
，还有人预测
，这些政策只是前菜
，更给力的大招在路上。

上述政策组合拳
，到底哪些才是内容性利好。今天
，明源君就来逐条分析下。

全国统一两成首付

一共只出现过三次

政策原文：对于贷款采办商品住房的居民家庭
，首套住房贸易性幼我住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%
，二套住房贸易性幼我住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

解读：

新出的政策傍边
，属这条力度最大。

从1998年房改到此刻
，全国领域统一两成首付
，现实一共就出现三次。

第一次是2003年
，央行为了激励刚需买房
，将首付比例降为20%
，第二套及以上应适当提高比例
，随后房价迎来一波高快增长。

第二次是2008年
，为了应对金融；母好嬗跋
，央行再次将首付比例下调至20%
，极大刺激了国内购房需要
，房地产随之迎来新一轮增长周期。

第三次就是今年。

那么
，这次全国统一两成首付
，能否像之前两次一样
，带头房地产市场迈入新的增长周期
，必要再观察一段功夫。

原因有两个：

第一
，全国已有多个城市执行两成首付
，受益领域有限。

最近两年
，随着房地产市场的持续低迷
，各地也纷纷起头降低首付比例
，以此提振本地楼市。

据贝壳钻研院统计
，截至2022年底
，全国有82个城市首套房商贷最低首付比例可至两成（含部门区域或部门银行执行）
，其中蕴含武汉、克拉玛依、长春、哈尔滨、资阳等省会城市。

所以
，这次全国统一两成首付
，对这些已经执行两成首付的城市
，并无多大援手。

其次
，短期来看
，无论是首套还是二套
，首付降低固然让买房门槛大大降低
，但后期还贷款的压力也随之增长。

尤其在目前经济不爽朗的情况下
，不少人的收入不不变
，会影响其对自身还贷能力的评估
，从而抑造了购房需要的开释。

第二
，政策对一线城市刺激最大
，但短期内不会落地。

刚才明源君降到
，这个新政策
，对已经执行两成首付的城市刺激不大
，影响最大的还是一线和强二线城市
，尤其是北京和上海这两个城市。

最重要的原因
，还是由于目前这些城市的首套房比例多为30%或以上
，二套房首付比例多为40%或以上。

好比北京和上海的首套房比例就高达35%。二套房首付比例上
，北京最低60%、上海最低50%（普宅）。

一旦依照新政策
，这批城市将首套首付下调到20%
，二套下调至30%
，蹬宗大幅度降低购房门槛
，让更多的资金进入楼市
，并迅快开释一批采办力。

但是
，楼市调控的主张
，既要防过冷
，又要思考到政策出台后是否会造成过热
，所以短功夫内
，一线和强二线城市是否会执行首套两成、二套三成的政策
，仍有待观察。

政策原文：自2023年9月25日起
，存量首套住房贸易性幼我住房贷款的告贷人可向承贷金融机构提出申请
，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房贸易性幼我住房贷款。

新发放贷款的利率水平由金融机构与告贷人自主协商确定
，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度
，不得低于原贷款发放时地点城市首套住房贸易性幼我住房贷款利率政策下限。

解读：

从幼我来说
，三条政策中
，明源君对存量贷款利率下调
，最为关注。

终于对于在劳累打工供房的自己来说
，每月工资一大半都交给了银行
，着实压力山大。而存量房贷利率一旦下调
，蹬宗每个月多省出一笔钱
，这种利好是实打实的。

新政策重要有几点值得关注。

首先对高息贷款者是极大利好。

为什么这么说？这条政策里面
，最关键的一条就是设定了利率底线要求
，即存量房贷利率下调
，不得低于原贷款发放时地点城市首套住房贸易性幼我住房贷款利率政策下限
，也就是你其时贷款时辰地点城市的lpr。

好比：若是贷款发放时本地首套下限利率lpr+50bp
，A客户利率为lpr+100bp
，B客户lpr+50bp。

此刻该地下限lpr-20bp。那么A客户最多调到lpr+50bp
，而B客户则不能调整
，由于B客户已经是其时该城市首套下限利率了。

所以
，对于这项政策
，受益者更多是存量房贷利率较高的那批人
，出格是动辄6%以上的高息购房者
，很可能房贷能降低100个基点以上。当然
，这要与银行自主协商确定。

除了可能节约利率较高告贷人的利钱支出
，这条政策的意思还有两个：

第一
，对银行来说
，能够有效削减提前还贷景象
，减轻对银行利钱收入的影响。

第二
，能够压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间
，削减风险隐患。

也算是一举多得。

原文：居民家庭（蕴含告贷人、配偶及未成年子女）申请贷款采办商品住房时
，家庭成员在本地名下无成套住房的
，不论是否已利用贷款采办过住房
，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

解读：

中央发文认房不认贷政策已经几天功夫
，蕴含昭通、丽江两地也相继落地执行。

第一
，认房不认贷政策
，现实是对之前调控政策的纠偏。

2016-2021年
，由于楼市过热
，各地为遏造投契炒房行为
，纷纷推出“认房又认贷」佝策。即只有在全国任何一个城市有过贷款纪录
，再次申请贷款买房时
，将依照二套房的购房政策来推算
，增长了购房成本和门槛。

最近两年
，由于市场局势急转直下
，所以各地也纷纷优化了认房认贷政策。即不论是否已经有过贷款
，只有目前名下没有房产
，均能够按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。

据克而瑞统计
，2022年至今
，全国至少有65城优化了认房认贷政策。所以其性质上不属于新政策
，好多城市也早已铺开这个限度
，受益更多的还是刚刚铺开的昭通、丽江等高能级城市。

第二
，改善群体成重要受益人群。

认房不认贷
，重要受益的不是刚需
，而是本地无房、表地有房贷的人
，以及本地卖房后再买房的改善群体。

新政策对这批群体的援手有多大？中指钻研院有过一个测算。

从降首付的角度来看
，对于原来无房有贷款或有贷款纪录的家庭
，昭通从前首付比例在40%-70%
，丽江在50%-60%
，此刻再次采办住房首付均降至30%。

对于一套总价500万的住房而言
，若按通常住宅
，昭通本地无房但贷款未结清的购房者首付将从350万降至150万
，贷款已结清的首付将从200万降至150万
，购房门槛别离降落200万和50万；

丽江本地无房但有贷款纪录的购房者首付将从250万降至150万
，购房门槛降落100万元。若为非通常住宅
，首付比例降落的幅度更大
，对购房者的带作为用也会越发显著。

从降低房贷利率的角度来看
，昭通、丽江房贷利率将由4.8%别离降至4.2%、4.5%
，对于总额为200万的住房贷款
，按30年推算
，等额本息还款
，利钱支出将别离削减25.7万元、12.9万元
，每月还款金额可别离削减713元、360元。

不难看出
，政策优化后
，上述两类人群再购房首付比例及贷款利率将得到较大改善
，同时房地产有关税费也有望按首套执行。

结语：

文章最后
，明源君还想说下
，近期利好政策再三落地
，一方面在于能提振市场信念
，另一方面也能看出中央救市的态度和刻意。

只有购房者的信念上来了
，金融机构敢贷款了
，房企的现金流能力迎来内容性改善
，地产行业能力安稳重康发展。

并且后续中央仍会凭据成效持续加码
，不排除会有大招陆续出台
，一线城市有望在年底企稳止跌。